Ao contratar um financiamento imobiliário, a taxa de juros geralmente é o primeiro fator analisado. No entanto, um detalhe muitas vezes ignorado pode fazer toda a diferença: o custo dos seguros obrigatórios. Esses seguros, incluídos em qualquer financiamento do tipo, podem representar até 20% do valor total pago ao longo dos anos. Escolher bem pode reduzir significativamente o valor total desembolsado.
Seguros obrigatórios no financiamento
Existem dois tipos de seguros obrigatórios:
- Morte e Invalidez Permanente (MIP): cobre o saldo devedor em caso de morte ou invalidez do tomador do crédito.
- Danos Físicos ao Imóvel (DFI): protege contra prejuízos como incêndios ou desmoronamentos.
Esses seguros são calculados como porcentagens do saldo devedor e do valor do imóvel, respectivamente. No caso do MIP, o custo é maior para tomadores mais velhos, o que pode tornar a escolha do banco e da taxa de juros ainda mais estratégica.
A importância do CET
Para evitar surpresas, é fundamental analisar o Custo Efetivo Total (CET), que considera não apenas a taxa de juros, mas também os seguros e outras tarifas. Em algumas situações, uma taxa de juros aparentemente menor pode resultar em um custo total mais alto devido aos seguros, como mostrou uma simulação feita pela advogada Daniele Akamine.
Estratégias para economizar
- Reduza o prazo, não o valor das parcelas: Amortizações extras, como as realizadas com o FGTS, são mais vantajosas quando usadas para diminuir o número de parcelas, reduzindo o pagamento de seguros e tarifas.
- Escolha bem a tabela de financiamento:
- Tabela SAC: Parcela inicial mais alta, mas custos menores ao longo do tempo.
- Tabela Price: Parcelas fixas e iniciais menores, porém com custo total mais elevado devido ao cálculo do seguro.
Por exemplo, para um financiamento de R$ 500 mil com taxa de 9,9% ao ano, o custo dos seguros em 20 anos será de R$ 59,4 mil pela tabela SAC, enquanto pela Price pode chegar a R$ 75,8 mil.
Seguro DFI: avalie o imóvel
O DFI é proporcional ao valor do imóvel, sendo mais caro para propriedades de maior valor. Pesquisar as taxas aplicadas por diferentes bancos é essencial para evitar custos desnecessários.
Conclusão
A redução de custos no financiamento imobiliário vai além da taxa de juros. Analisar o CET, comparar os custos dos seguros e escolher estratégias inteligentes, como a amortização correta, pode gerar uma economia significativa. Avalie todas as variáveis e tome decisões com base no custo total, não apenas nas parcelas mensais.
